Indexmiete berechnen
Mit der bisherigen Nettokaltmiete und zwei Bezugsmonaten kannst du eine Indexanpassung nachrechnen. Der Rechner zeigt die prozentuale Änderung und die daraus folgende Miete. Ob und ab wann der Betrag verlangt werden darf, hängt zusätzlich von deinem Vertrag und der Erklärung zur Mietänderung ab.
Diese drei Angaben brauchst du
Nimm die Nettokaltmiete, von der die Anpassung ausgeht. Der Startmonat gehört zu dieser Miete, der Endmonat zum neuen Indexstand. Für Nebenkostenvorauszahlungen gelten eigene Regeln.
Hat sich die Indexmiete bereits geändert, verwende den Betrag und den Bezugsmonat dieser Anpassung. Wenn du auf die aktuelle Miete noch einmal den gesamten Preisanstieg seit Vertragsbeginn anwendest, rechnest du einen Teil doppelt.
Die Formel für die Indexmiete
Rechnerische neue Miete = bisherige Bezugsmiete × neuer Preisindex / alter Preisindex. Die prozentuale Änderung lautet: (neuer Index / alter Index − 1) × 100. Beide Indexstände müssen zur gleichen Reihe und zum gleichen Basisjahr gehören.
Eine in den Nachrichten genannte Inflationsrate passt nur, wenn sie dieselben Monate vergleicht wie dein Mietvertrag. Die Vorjahresrate für September bezieht sich auf September des Vorjahres. Hat dein Vertrag einen anderen Ausgangsmonat, verwende dessen Index.
Beispiel mit 1.000 Euro Kaltmiete
Die folgenden Indexzahlen sind reine Rechenbeispiele.
Angenommen, die Bezugsmiete beträgt 1.000 Euro, der alte Index 110 und der neue Index 115,5. Der Faktor ist 115,5 / 110 = 1,05. Daraus ergeben sich 1.050 Euro, also 50 Euro mehr pro Monat und 5 Prozent Indexanstieg.
Würde der neue Index nur auf 112,2 steigen, wären es 2 Prozent und 1.020 Euro. Die Differenz von 2,2 Indexpunkten ist nicht zugleich eine Erhöhung um 2,2 Prozent. Gerechnet wird im Verhältnis zum Ausgangsindex.
| Bezugsmiete | Alter Index | Neuer Index | Indexänderung | Rechnerische Miete |
|---|---|---|---|---|
| 1.000 € | 110 | 115,5 | +5 % | 1.050 € |
| 1.000 € | 110 | 112,2 | +2 % | 1.020 € |
| 1.000 € | 110 | 107,8 | −2 % | 980 € |
Wann eine Mietänderung wirksam werden kann
Für Wohnraum regelt § 557b BGB die Indexmiete. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen sein. Abgesehen von den gesetzlich genannten Ausnahmen bleibt die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert. Eine bloße Preissteigerung ändert die geschuldete Miete noch nicht von selbst.
Die Änderung muss in Textform geltend gemacht werden; anzugeben sind die Indexänderung und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Geschuldet wird die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Bei Zugang im März ist das grundsätzlich Mai.
Diese Rechnung prüft weder den Zugang eines Schreibens noch die Wirksamkeit deiner Klausel. Sie ermittelt den Zahlenwert, den du anschließend mit der verlangten Anpassung vergleichen kannst.
Auch einen gesunkenen Index nachrechnen
Die Formel funktioniert in beide Richtungen. Sinkt der maßgebliche Index, liegt die rechnerische Miete unter dem bisherigen Bezugsbetrag. Im Beispiel 110 auf 107,8 ergibt sich ein Rückgang um 2 Prozent. Wie eine Senkung geltend zu machen ist, gehört ebenfalls zur Prüfung des Mietverhältnisses.
Eine sinkende Inflationsrate reicht dafür nicht. Erst wenn der Preisindex gegenüber deinem maßgeblichen Ausgangsmonat niedriger ist, ergibt der Indexquotient einen geringeren Betrag. Eine Rate von 2 statt 6 Prozent bedeutet meist weiter steigende Preise. Mehr dazu erklärt Deflation und sinkende Inflation.
Indexmiete, Mietspiegel und Betriebskosten auseinanderhalten
Der Indexmietrechner berechnet keinen allgemeinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. Während einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Für Modernisierung und Betriebskosten enthält das Gesetz gesonderte Regeln und Ausnahmen. Eine zusätzliche Forderung muss deshalb nach ihrer eigenen Grundlage betrachtet werden.
Falls es um einen gewerblichen Mietvertrag oder eine sonstige Zahlung geht, lies die Wertsicherung bei Verträgen. Für die reine Entwicklung von Kaufpreisen und Bestandsmieten ist der Überblick zu Immobilienpreisen gedacht.