Immobilienpreise, Mieten und Einkommen in Deutschland

Die erste Grafik setzt beide Reihen auf 2010 = 100. Für 2025 liegt der Hauspreisindex bei 182,1 und der Mietpreisindex bei 125,2. Kaufpreise sind gegenüber dem gemeinsamen Ausgangsjahr damit stärker gestiegen als Mieten.

Aus den Kurven liest du die deutschlandweite Entwicklung ab. Wie viel ein Quadratmeter kostet oder welche Kaltmiete beim nächsten Umzug fällig wird, steht dort nicht. Der Mietpreisindex der OECD erfasst mehr als neu angebotene Wohnungen.

Hauspreise und Einkommen auf derselben Skala

Die Grafik zeigt zwei nominale Entwicklungen: den Hauspreisindex und das verfügbare Einkommen pro Kopf, beide mit 2015 = 100. So lässt sich erkennen, wann Kaufpreise schneller oder langsamer als das Einkommen stiegen. Die Reihe reicht von 1980 bis 2025; historische Quellen- und Gebietsabgrenzungen können sich unterscheiden.

2025 steht der Hauspreisindex bei 152,7 und der Einkommensindex bei 144,9. Gegenüber 2015 sind das plus 52,7 beziehungsweise plus 44,9 Prozent. Der Einkommensindex wird aus dem nominalen Hauspreisindex und dem OECD-Preis-Einkommens-Index als HPI ÷ HPI_YDH × 100 abgeleitet. Er ist keine separat heruntergeladene Lohnreihe.

Als Zusatzkennzahl bleibt das Preis-Einkommens-Verhältnis erhalten: 2025 beträgt sein Index 105,4 bei 2015 = 100. Damit liegt das Verhältnis rund 5,4 Prozent über dem Basisjahr. 105,4 bedeutet weder 105 Jahresgehälter noch 105 Prozent eines Einkommens. Der Nenner ist verfügbares Einkommen pro Kopf, kein Medianlohn. Zinsen, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und das individuelle Kaufbudget werden nicht abgebildet.

Was mit verfügbarem Einkommen gemeint ist

Die Einkommensgröße der OECD ist das nominale verfügbare Einkommen pro Kopf. Sie ist nicht identisch mit dem Nettogehalt eines Beschäftigten oder dem Medianlohn. Auch die Finanzierungskosten eines Immobilienkaufs sind im Preis-Einkommens-Index nicht enthalten.

Für einen einzelnen Haushalt kommen Kaufpreis, Eigenmittel, Kreditbetrag, Zins und laufende Wohnkosten zusammen. Diese zusätzlichen Angaben werden gebraucht, um aus dem Kaufpreis die tatsächliche monatliche Belastung abzuleiten.

Den ganzen Verlauf betrachten

Der Preis-Mietvergleich zeigt Jahreswerte von 1995 bis 2025, der Einkommensvergleich reicht von 1980 bis 2025. Ein einzelner Startpunkt kann einen anderen Eindruck vermitteln als der vollständige Verlauf. Deshalb bleiben die Zwischenjahre sichtbar.

Bei langen Reihen kann sich ändern, welches Gebiet die Daten abdecken und woher sie stammen. Ein Vergleich über mehrere Jahrzehnte ist deshalb weniger einheitlich als ein Vergleich innerhalb einer durchgehend gleich abgegrenzten Reihe.

Warum Hauspreise und Verbraucherpreise getrennt stehen

Der Kaufpreis einer Immobilie und die laufenden Konsumausgaben sind unterschiedliche Größen. Der Verbraucherpreisindex ist daher kein Hauspreisindex. Für die eigene Lebenshaltungskostenrechnung zählen die jeweils vergleichbaren laufenden Ausgaben; eine Veränderung des Immobilienvermögens wird nicht einfach als monatliche Teuerung addiert.

Auch „real“ braucht einen klaren Bezug: Ein inflationsbereinigter Hauspreisindex vergleicht Hauspreise mit einem allgemeinen Preismaß. Der hier gezeigte Einkommensindex setzt sie dagegen ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen. Beide Rechnungen können unterschiedlich verlaufen.

Zum Vergleich findest du die Inflationsrate in Deutschland mit monatlichen und jährlichen Verbraucherpreisen.

Einen Kaufpreis mit dem deutschen Hauspreisindex vergleichen

Wähle zwei Jahre und gib einen damaligen Kaufpreis ein. Der Rechner verändert diesen Betrag im gleichen Verhältnis wie den nominalen deutschen Hauspreisindex der OECD. Dafür nutzt er die Hauspreisreihe aus der Grafik.

Das Ergebnis ist kein Verkehrswert einer bestimmten Wohnung. Lage, Größe, Zustand, Modernisierung und Kaufnebenkosten gehören nicht zu dieser Rechnung. Ein Ausgangspreis von 200.000 Euro wird so behandelt, als hätte er sich genau wie der nationale Index verändert. Für die bloße Kaufkraft des Geldes bleibt der Inflationsrechner zuständig.